为全面、真实了解绵阳商铺出租、销售及商铺经营情况，近期绵阳调查队分片区、分行业对40户商铺经营者进行了问卷调查及座谈，并就商铺空置和新建楼盘商铺销售情况对城区14条主要街道、14个大型楼盘进行了走访调查。调查结果表明：一方面近三年商铺租金总体高位企稳，租金费用占经营费用比例较大，目前，多重因素影响下，商户营业利润降低，经营压力较大；另一方面商铺空置，新建商铺销售缓慢，库存积压。
一、调查情况说明
绵阳调查队先后分片区走访了商业集中的城中心地段，如公园街，顺河街，红星街等，同时调查了新开发住宅区，如园艺山，石桥铺等；商铺租金情况调查的40户中行业分布为，餐饮10户，服装鞋类10户，副食零售5户，服务类5户，烟酒批发零售4户，其他6户，总共40户商家。新建楼盘则为2010年至2014年修建的我市较为知名的大型楼盘，力求更为详实的反映出我市的真实情况。
二、商铺租赁及租金情况
（一）一年一签占主流，租金高低差距大。被调查的40户商铺中有82.5%，即33户，均选择商铺租赁合同“一年一签”，商铺老板表示由于近几年市场经济不景气，经营前景不明朗，一年一签便于随时调整经营策略或及时撤离，避免被商铺租赁合同套牢。另外6户选择3年一签，仅1户一次性签了6年的合同。租金价格的高低差异受多方面影响，此次调查中最大差距达十几倍。调查的40户商铺中，月租金平均价格为132元/平方米，价格最低的为非城市中心地带的沈家坝某花店，为34元/平方米；最高的为市中心“大观园”商贸街某鞋店每月租赁价格为486元/平方米，是前者的14.3倍。影响租金价格高低的主要因素除地段原因外，若商户租赁的商铺为转租铺面，则加价率比同地段铺面高出许多。如本次调查中两家相邻铺面，直接从商家手中承租价为160元/平方米，而从上家租户手中转租价则为376元/平方米，后者的租赁价格是前者的2.35倍。
（二）半数商铺租金高位企稳，2009年后为上涨高峰期。本次调查中，8户商铺租金是每年每平方米按固定金额上涨，每平方米涨价金额从1.2元到10元不等；11户商铺租金是每年按固定比例上涨，涨价比例从3.0%到30.0%不等；21户则表示近三年租金都没有变化，占52.5%，其中大部分表示地震过后即2009年至2012年间生意比较好做，商铺租金大幅上涨，并维持至今。如今“地震经济”的繁荣已基本消退，经济下滑，但租金价格却难以回落。
如位于繁华地段的某童装店，商铺使用面积为25.5平方米，该店已在该处经营十余年，前期租金价格较为稳定，从2012年开始商铺租金呈大幅上涨态势。2012年为5000元/月，2013年涨至6600元/月，上涨32.0%，租金占经营成本的60.0%；2014年涨至8000元/月，上涨21.2%，占成本的70.0%；2015年为12300元/月，上涨53.8%，占成本的85.0%；2016年保持在12300元/月，累计上涨146.0%。逐年上涨的租金推高经营成本，童装店老板不得不辞退雇佣人员，仅老板夫妇二人轮流看店。另一家女装服饰店使用面积为30平方米，2008年铺面月租金为750元，2009年翻一番涨至1500元，连年上涨后，直至2013年月租金涨至5000元并维持至今，累计上涨566.7%。
（三）行业不同经营成本支出重点不同，租金过高是共点。受行业不同影响，经营成本支出所占比例均有所不同，但所有被调查的商家均表示租金所占比例太高，影响收入。本次调查中商铺租金占经营成本平均比例为58.6%。由于近年来我省多次调整最低工资标准，人工工资水涨船高，诸如餐饮、服务等行业，人工工资所占比例较大。如某美发店，使用面积50平方米，租金为5000元/月，同时聘请7名员工，平均每人月薪为2000元（包吃），人工成本14000元/月，另加水电气700元/月，每月经营费用20000余元，租金仅占25.0%。再如某中餐馆，使用面积72平方米，近三年来月租金从2013年的8300元涨至2014年的9000元，2015年涨至9500元，2016年再次涨至10000元，累计上涨20.5%，但老板表示，尽管房租连年上涨让人头疼，但人工费用才是他最担心的，这两年普通小工、传菜员包吃每月工资从1600元涨至1800元，最近工人们还在要求涨到2000元，厨师工资更是没有还价的余地，老板表示现在基本是“前十天给工人挣工资，中间十天给房东挣房租，最后十天给自己挣生活费”。
另一方面对人工依赖度较低的如某自营副食零售店，店铺租金则占经营成本的90.0%以上，租金的涨跌直接影响当年收入。
三、商铺经营情况
（一）4/5商铺经营状况不如去年，且自判前景不容乐观。问卷调查显示，在与去年经营情况相比时，47.5%的被调查者选择“稍差”，32.5%选择“明显差”，17.5%选择“差不多”，仅1人选择“稍好”，占2.5%。下半年通常为生意旺季，对于下半年经营状况的预判中，30.0%的被调查者选择“出现好转”，45.0%选择“基本持平”，25.0%选择“情况更差”。而对于未来一年的计划，77.5%的被调查者选择“维持现状”，17.5%选择“转让铺面”，5.0%选择“扩大经营”，分别为一家副食零售店和一家药品连锁店。而打算“维持现状”的部分商家亦表示，“房租再涨一块钱，我就打算关门了”。
（二）缴纳税费减少，但利润空间仍然缩小。被调查的40户商铺中仅9户需缴纳一定额的税费，最高的为一家烟酒批发店，各种税费每年总共需缴纳9600元，最低为一家修锁店，每年仅需60元卫生管理费。其余商铺老板均表示这几年因为各种免税政策，或行业扶持政策，税费方面十分利民惠民，已经不构成经营负担。
但另一方面由于电商冲击导致实体经营利润空间明朗化，加之商品、服务同质化严重，市场饱和度高等致使价格竞争激烈，上游成本上涨进货价格随之水涨船高等原因，都导致实体商铺营业利润空间缩小，营业收入不断下滑。问卷调查显示，被调查商铺2016年1-6月营业收入与2015年同期相比，31户呈收入下降趋势，占77.5%；5户略有上涨，占12.5%；4户持平,占10.0%。2016年1-6月营业利润调查显示，34户实现小额盈利，占85.0%，其中21户盈利不足3万元；5户不同程度的亏本，占12.0%；1户持平，占2.5%。商铺老板表示“真正亏得多的都关门了，大部分的商铺都是处于亏损边缘”。
（三）面临问题较多，经营信心不足。对于目前面临的主要问题（多选题），调查显示，其中95.0%的商户认为存在“市场不景气，经营收入下滑”；90.0%认为“成本上升，利润空间缩小”；75.0%认为“竞争激励，生存困难”；17.5%认为“用工短缺，难招到合适人员”；10.0%认为“自身经营管理水平不高”；5.0%的认为“融资难，资金短缺”。且对于目前实体商业总体情况判断，50.0%商家表示“一般，无较大变化”，50.0%表示“受网络冲击大，经营实体更难”，无一人选择“较好，对经济支撑作用明显”，经营信心明显不足。部分商家选择关门歇业、转租、联合经营等方式止损，抽样调查的14条街道，商铺共1647间，其中已关门歇业136间，21间正在装修，商铺平均空置率为9.5%，另外正在营业但张贴了转租信息的商铺14间，其中近70.0%为服饰类商铺。
四、新建商铺销售情况
在商铺租金高企，实体经营信心不足，商铺空置问题逐渐显现的情况下，新建商铺销售缓慢，造成库存量积压。本次调查的14个2010年后动工修建的楼盘，商铺销售主流价格约为2万-3万元/平方米，截至目前销售面积未超过50.0%的楼盘达9家，占64.3%。今年上半年与去年相比有一半的楼盘商铺销售情况更差，而对于今年下半年的销售情况预期，仅1家预计有所好转，35.7%的预计“情况更差”，57.1%预计“无太大变化”。且楼盘销售工作人员对于经营实体商铺的前景判断有64.3%表示“前景不容乐观”。如：园艺山某大型楼盘由于拿地较早，第2-7期共规划12万平方米的商业面积（1期为纯住宅），2-4期完工近4万平方米，目前在多次大力促销活动下共销售近70%的商业面积。开发商表示已经是“贴着肚皮在卖了，没有什么盈利空间，都还剩30%”。但后期按照规划还有8万平方米的商业面积，开发商迟迟不愿动工，并形容为“开工就要陷进去”。另外跃进路某大型楼盘一至三期已出售商铺面积占总商铺面积比例分别是15.9%，28.6%，16.6%，每平方米平均售价分别为3.7万，2.5万，3万。二期销售情况略好，但售价也最低，总体而言商铺销售情况仍然不理想。
五、意见和建议
在市场信心不足，面临问题复杂多样的情况下，租金居高不下对于实体商铺经营无疑是雪上加霜。
（一）加强对商铺租赁行为的监管。在走访调查中商铺老板对于租金高企更多的表现为一种无奈的理解，由于商铺多为私人所购买，商铺租金定价及买卖属于个人对其私有财产的支配行为，政府干预成分少。一方面租户们表示只能无奈接受，对政府出台相关控制政策期望不高，一方面又有57.5%的商户希望能“加强对商铺租赁行为的监管”，建议政府相关部门每年可根据不同地段的商铺价格、当年物价水平，制定商铺租赁指导价和租金涨跌参考范围，还可成立租赁协会，对租赁合同的签订等租赁活动给予指导。
（二）对新创业企业或个体户提供场地支持。如某大型新建住宅区内的某鞋类修理美容店老板表示，经营此类生活基本功能型的生意由于找不到合适的场所，也只能以每月95元/平方米的价格租用一个21平方米的铺面，基本每月都在挣租金，没什么盈余。绵阳作为全国“文明城市”“卫生城市”，在城市管理上成效显著，街边路口随意摆摊设点的现象基本已经消失，但一些生活基本功能的经营户则找不到合适的经营场所。建议政府合理规划建设，对于大型新兴住宅区、新开发区达到一定人口密度后修建配套的综合性集贸市场，让部分找不到合适经营场所的商户经营有地，减轻商户租金压力。
（三）合理规划建设，控制新开发楼盘商铺所占比例。据悉，为引导我市房地产行业健康发展，市规划局于今年7月6日印发实施《绵阳市房地产去库存规划管理工作实施办法》，楼盘开发企业可按程序申请适当调整项目中商业与居住建筑面积比例。对此，部分房地产公司工作人员表示新政策的出台非常及时，顺应大势，推动了我市去库存的节奏和速度，尽管在具体实施上还有一些现实因素的困扰，如业主反对更改原规划设计的商业配套等，但此政策已是良好开端，透露出政府为房地产业的积极思考和及时引导，希望下一步政策力度更大，更好更深的缓解我市去库存压力。
（四）处罚违法违规行为，营造公平市场环境。尤其以烟酒、医药和中高端食品、衣物销售经营户为主，均表示市场受假冒伪劣商品的冲击较大，消费者或一时贪图便宜或缺乏辨别真伪的能力，购买了假冒伪劣商品，分流市场购买力，影响正规商家销售额。相关部门应加大打击查处假冒伪劣商品的力度，还消费者一个安全的购物环境，还销售者一个公平竞争的市场。
（五）网络时代既是挑战也是机遇，转型路上勇者胜。本次调查中，“网络冲击”亦是商家多次提到的词。尤其是服装、百货等传统零售业影响最大，销量、利润双跌。在我国经济发展新常态下，实体商铺经济同其他产业一样正面临着加速转型期，市场大浪淘沙正是要淘汰掉以前经济高速发展期铺地毯式发展的巨量无质、无竞争力的商户，留下强竞争力者，这是市场也是每个消费者共同做出的选择。网络时代既是挑战也是机遇，应积极转变观念和经营模式，顺势而为，加入到网络浪潮中来。不仅要和电商比货源、价格、成本，更要比即时性和不可或缺性，和网络经济形成搭配关系而不是竞争关系。一方面提高实体店的消费体验满意度留住老客户，另一方面实体、网店并行，开辟新销路,寻求新发展。
（ 撰写：王瑶 审签:王涛）